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디지털 리얼티 트러스트(DLR.US): 핵심 거점 확대와 규제 리스크 부각
💡 매수 | 🎯 221.88 USD
디지털 리얼티 트러스트(DLR)는 2026년 2분기 매출 19.2억달러(YoY +28.9%), 주당 Core FFO 2.67달러(YoY +56.5%)로 컨센서스를 상회하며 실적 모멘텀을 재확인했다. 신규 임대와 백로그가 각각 약 2.1억달러, 19억달러(회사 지분 14억달러)로 사상 최대 수준까지 확대됐고, 현금 기준 갱신 임대료도 25.4% 상승해 데이터센터 공급이 수요를 따라가지 못하는 구조가 이어지고 있다. 회사는 이에 따라 2026년 매출 가이던스를 68.5~69.5억달러로, 희석 EPS는 3.10~3.15달러로, FFO는 8.40~8.45달러로 상향했다. 다만 순이익은 5.1억달러로 YoY -50.1%였고, 장기 부채 발행 금리가 4.5~5.5%로 상향되는 등 자본비용 부담이 커지고 있다. 주가는 199.08달러, 컨센서스 목표주가는 221.88달러로 약 11%의 상승여력이 있으나, 2026F PER 71.4배, PBR 3.0배, 배당수익률 2.5%로 밸류에이션 부담은 적지 않다. 전반적으로 핵심 거점 확장과 수요 우위가 실적을 지지하지만, 규제와 자금조달 환경을 감안하면 고성장 기대가 이미 일부 반영된 국면으로 해석된다.
📈 투자 포인트
- 2026년 2분기 매출 19.2억달러(YoY +28.9%), 주당 Core FFO 2.67달러(YoY +56.5%)로 컨센서스를 상회
- 신규 임대가 회사 지분 기준 약 2.1억달러로 확대됐고, 백로그는 19억달러(회사 지분 14억달러)로 사상 최대치를 기록
- 현금 기준 갱신 임대료가 25.4% 상승하며 전력·부지 확보가 어려운 핵심 지역의 가격 협상력이 강화됨
- 2026년 매출 가이던스를 66.5~67.5억달러에서 68.5~69.5억달러로 상향하고, EPS 및 FFO 가이던스도 함께 상향
- 북버지니아 캠퍼스 64% 지분 인수, 마르세유 최대 48MW 추가 개발, 말레이시아 16.5MW 운영자산 및 14MW 개발 토지 인수로 핵심 거점 확대
- AI·클라우드 워크로드 확대 초기 단계로 판단하며 데이터센터 인프라 수요가 향후 수년간 두 자릿수 성장세를 이어갈 것으로 전망
⚠️ 리스크
- 뉴욕주 등 일부 지역에서 데이터센터 개발 관련 정치·규제 논의가 강화되며 인허가 난이도가 높아지는 점
- 2026년 중 15~20억달러 규모의 장기 부채 발행을 계획하고 있어 금리 상승 시 이자비용 부담이 확대될 수 있는 점
- CapEx 가이던스가 42.5~47.5억달러로 상향된 가운데 순부채/EBITDA 4.7배 수준이라 투자 확대에 따른 재무부담이 커질 수 있는 점
- 전력 수급, 공사 지연, 인허가 지연에 따라 실적 변동성이 확대될 수 있는 점
- 2026F PER 71.4배, PBR 3.0배로 밸류에이션 부담이 높은 점
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