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2026년 세제개편안
💡 매수
이번 세제개편안은 종합부동산세와 양도세 체계를 손보면서 국내 주택 거래의 흐름을 2027~2028년을 전후해 실거주 중심으로 재편할 가능성을 높인 것으로 평가된다. 종부세는 공정시장가액비율이 60%에서 70~80%로 상향되고, 기본공제도 1주택 거주 14억원, 1주택 비거주 9억원, 그 외 4억원+거주비율 연동 방식으로 바뀌면서 1주택 거주자의 세 부담은 시가 20억원 이하 구간에서 거의 발생하지 않고, 30억원 수준까지도 종전보다 낮아질 수 있다. 반면 과세표준 6억원 이상에 진입하는 약 시가 35억원 이상 구간부터는 세 부담이 다시 커질 수 있어 고가 주택과 다주택 보유에는 상대적으로 불리한 구조다. 양도세도 장기보유특별공제의 거주 기준 전환, 공제 한도 신설, 2027~2028년 한시적 중과세율 완화, 조정지역 매입임대 아파트에 대한 중과배제 및 장특공 우대 단계적 폐지 등이 포함돼 거래 유인을 재조정한다.
하나증권은 이 변화가 2028년까지 1주택 실거주 목적의 매매거래를 활성화시키고, 그 과정에서 다주택자·매입임대·장기보유 물량의 출회와 실거주 수요가 맞물리며 시장 회전율을 높일 것으로 봤다. 다만 이는 주택 매매와 인테리어 수요를 자극하는 방향의 정책 변화이지, 전반적인 부동산 가격 상승을 단정하는 신호는 아니며, 고가 주택과 다주택에는 세 부담 확대가 병행되는 만큼 시장 내 수요층과 자산군별 온도차는 커질 수 있다. 업종 관점에서는 거래 증가에 따른 B2C 인테리어 수요 확대가 핵심 수혜 논리이며, GS건설과 LX하우시스를 포함한 건설·인테리어 관련 종목에 대해 Overweight 의견을 유지했다.
📈 투자 포인트
- 종부세 공정시장가액비율이 60%에서 70~80%로 상향되고 기본공제 체계가 1주택 거주 14억원, 1주택 비거주 9억원, 그 외 4억원+거주비율 연동으로 바뀌어 1주택 거주자의 세 부담이 완화됨
- 1주택 거주자의 경우 시가 20억원 이하에서는 종부세가 거의 발생하지 않고, 시가 30억원 수준까지도 종전보다 세액이 감소할 수 있음
- 과세표준 6억원 이상 구간에 진입하는 약 시가 35억원 이상에서는 종전보다 세액이 증가할 수 있어 고가 주택 보유에는 불리함
- 다주택자는 공제 금액이 감소하고 세부담상한이 150%에서 200%로 조정돼 보유 부담이 커짐
- 양도세에서 장기보유특별공제가 보유 기준에서 거주 기준으로 점진 전환되고, 2028년 20억원, 2029년부터 10억원의 공제 한도가 신설됨
- 양도세 중과세율이 2027~2028년 한시적으로 완화돼 단기적으로 매물 출회와 거래 유인이 강화될 수 있음
- 조정지역의 매입임대 아파트에 대한 양도세 중과배제 및 장특공 우대가 단계적으로 폐지돼 관련 물량의 매도 유인이 커짐
- 실거주 목적의 1세대1주택 수요가 늘면서 매매거래 활성화가 예상되고, 이에 따라 B2C 인테리어 수요도 동반 증가할 가능성이 큼
- 수혜 가능 종목으로 GS건설, LX하우시스가 제시됐고 한샘, 현대리바트 등 인테리어 업체도 간접 수혜가 기대됨
⚠️ 리스크
- 세 부담 완화의 수혜가 1주택 실거주 중심에 집중돼 주택시장 전반의 강한 가격 상승으로 바로 연결되지 않을 수 있음
- 고가 주택과 다주택 보유자에는 세 부담이 오히려 커져 자산군별 수요 분화가 심화될 수 있음
- 양도세 중과 완화와 장특공 개편의 효과가 기대보다 약하면 매물 출회와 거래 증가 폭이 제한될 수 있음
- 실거주 거래 증가가 실제 인테리어 수요로 전이되기까지 시차가 발생할 수 있음
- 정책 효과가 세제개편안 확정 및 시행 시점에 따라 달라질 수 있어 시장 반응의 강도와 속도에 불확실성이 있음
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